相続実例コラム【借地権と貸宅地の評価方法】財産の大半が不動産で納税資金が不足していた鈴木さん

不動産活用相続発生後

2020/03/04

相続実例コラム【借地権と貸宅地の評価方法】財産の大半が不動産で納税資金が不足していた鈴木さん

●財産とご家族の状況

●依頼者　鈴木さん（母親とは別居）・会社員
●相続人予定　母、長男、長女、次男、三男、二女　五人
●財産の内容　自宅不動産、貸宅地、駐車場、更地、預貯金

●相続の対策をしていなかった

鈴木さんは５人きょうだいで、鈴木さんと三男は仕事の関係で地元を離れましたが、それ以外のきょうだいは地元に残っています。
父親の家系は十代以上も続く地主で、多くの不動産を所有しています。そのほとんどが農地でしたが、大半が区画整理事業の計画内に含まれた結果、整然とした宅地に生まれ変わりました。利用価値は非常に上昇しましたが、固定資産税も上昇しました。
お父さんの自慢は祖先から引き継いだ不動産を売らずにしっかりと守ってきたことですが、賃貸経営には難色を示していたので区画整理された土地でも生前の対策は行っておらず、不動産から収益は殆ど無い為、固定資産税等の納税には苦労されたようです。

●父の死後に態度が急変した借地人

農地の他にも貸宅地を数カ所、所有していましたが父親が亡くなってからは地代の払いが止まってしまいました。借地人になぜ支払ってくれないのかを問いただしたところ土地賃貸借契約は父親と契約を交わしたので、相続人との間には契約を交わしていないので支払うつもりはないという理由でした。もともと地代は非常に安い金額でしたが、その安い金額の地代さえも支払をしてくれない借地人に鈴木さんは途方に暮れたそうです。

●解決へのアドバイス

◇残す財産と手放す財産の見極め
相続財産の中には相続人の自宅が含まれていますが、大半の不動産が利用されてない状況です。利用していたとしても収益の低い貸宅地や駐車場になります。相続人に不動産に対してどの様な思いがあるのかをヒヤリングしたところ、自宅以外の土地は賃貸事業等をして土地を残す意思がないので売却をして、資産の組み替えを希望されているとの事でした。

◇お父さんの残した財産を生かす
区画整理地区にある不動産は売却に関しては問題がありませんでしたが、貸宅地は第三者への売却が非常に難しい財産に当たります。借地部分の利用が不明確の場合が多いので相続人と借地人に立会をして境界を確定して借地部分を明確にしてから売買活動に入りました。不動産を売却したお金で、将来お母さんに介護サービスの付いた施設に入所することも可能になり、お父さんの財産が生きてきました。