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【相続事例】いいところから物納される!鎌田さん

2020/11/27


【相続事例】いいところから物納される!鎌田さん

●【相続のあらまし】

☆農家で生前対策は何もなし
鎌田さんの父親は農家の分家で、自宅近くの畑を耕作してきました。農地と言っても市街化の中で、自宅は最寄りの私鉄の駅より徒歩2分、遠い土地でも徒歩5分程度。まわりには住宅が建ち並んでおり、畑として耕作する環境ではなくなっています。鎌田さんの父親は借金が嫌いで、どうしても必要な場合や親戚の不動産業者に売ってほしいと頼まれたときなどに土地を少しずつ切り売りしてきました。それでもまだまとまった畑があるので、相続税がかかれば畑を物納か売却するようにと鎌田さんに話していました。すぐに利用できるようにと生産緑地の指定もしていませんでした。
相続人は配偶者と子供二人で、アパート等の生前対策は全くしていないので、負債はありません。

☆農協の紹介の税理士に依頼
相続税の申告は、農協が紹介してくれた税理士に依頼しました。相続税は約3億円だとのこと。鎌田さんと弟の二人で納税するのは2億3000万円となりました。
税理士には、父親の言っていたとおりに畑を物納か売却するつもりだと話したところ、その畑を物納することで申告は進められました。納税に関して他にはアドバイスもなく、そのまま物納申請をしたのです。

☆測量士も税理士も動いてくれない
物納要件を満たすためには、様々な項目をクリアしなければなりません。まずは土地全体の測量をし、隣接する所有者から境界確認書に印をもらうことが必要ですが、それはなかなか大変な作業です。広い土地なので、隣接している土地所有者は20人にもなります。関係者全員に境界確認をしてもらい、印をもらうのですが、簡単ではありません。測量会社は税理士が紹介してくれたところですが、隣接所有者に印をもらう作業はしないとのこと。会社勤めの鎌田さんは本当に困ってしまいました。
普段は時間がありません。税理士に相談しても測量会社同様動いてくれません。仕方なく休みや夜に何度も足を運び、各家に協力をお願いして回るようにし、なんとか全員に印鑑をもらうことができましたが、ほとほと疲れたとのこと。

☆物納手続きが進まない
この出来事で税理士と測量会社への信頼はなくしてしまったようです。
こんなふうに大変な思いをして物納の手続きですが、数ヶ月経っても何ら進行している様子がありません。その後も後音沙汰がなく、物納がどうなるのか不安になり、税理士に聞くよりも第三者のアドバイスが欲しいと弊社へ相談に来られました。測量会社へは連絡したくもないほど、感情はこじれていました。

【相続のプロが指摘する! ここが問題】

◇境界確認書は専門家がもらう方がスムーズにいく
土地の境界確認書は、当然隣接する所有者が立ち会って、相互に確認をする作業ですから、測量会社があらかじめ書類の準備をし、通知をしておけばその場でも印鑑をもらうことは可能ですし、ことはスムーズに運びます。ところが鎌田さんの場合はその作業を測量士がしてくれなかったために後日自分であらためて訪問するという大変な作業をするはめになったのですが、これは測量士の仕事の段取りが悪かったのではないかと思えます。

◇面倒な仕事はしないという態度
税理士は、鎌田さんから作業が大変なので協力してもらえないかとお願いされたにもかかわらず、自分の仕事ではないと動かなかったということです。物納を完了させるには隣接地主の承諾書は必須条件ですから、目的を達成させることはできません。しかし、面倒なことはしないとして断れる態度を取れることは、依頼人である鎌田さんのことは考えていないということです。自分が動かなくても専門がある測量士に依頼すれば済むことで、それだけでも協力してくれたということになり、測量士を手配した責任も果たせることだと言えます。

◇配偶者の取得割合はまだ余裕があった
配偶者の取得割合が39%しかなく、無税の枠には11%が満たされていないことから、節税の機会を逃していました。配偶者と鎌田さんで取得割合を調整すればいいことであり、4000万円は節税できたのです。
一度決めると遺産分割は変えられないので致命的な失敗です。

◇他の納税方法の検討はしたのか
納税方法として物納を選択することは選択肢のひとつかもしれません。けれども他の納税方法もあるはずです。また、物納するにしても、他の土地もあるので、1カ所ではなく、2カ所に分けて物納するという方法でもいいわけです。
鎌田さんの場合も物納する畑よりも、別の駐車場にしてある土地の方が、前面道路が狭いことなどから、納税用にすべきではないかと思えました。物納は一度申請すると、あとから他の土地に変えることができないので、申請前に他の候補地はないのか、検討すべきです。

◇いいところから物納される
鎌田さんの畑は800坪のうち、税額に足りる分として南側の650坪を物納地とし、北道路の細長い150坪を残地としてありました。残る土地の価値や利用から考えると、物納する南側がいいに決まっています。まさにいいところから物納されるという印象は拭えません。 税理士は残る土地をどうするかとか鎌田さんの将来設計などはおかまいなしで、とにかく納税を終わらせればいいということなのです。

◇土地の評価減の可能性はないのか
大きな土地の場合は評価の仕方によって全体の評価額が違ってきます。減額をできる要因を見つけることで評価は下げられるのです。鎌田さんの所有地の畑は800坪と大きく、減額が可能だと思えました。

【相続のプロの成果 現実はこうした!】

☆更正請求はまだ間に合う
鎌田さんが相談に来られたのは、申告後5ヶ月目で、更正請求ができる1年間には、まだ十分に時間がありました。そこで、相続税を下げるべく、申告評価をし直して、更正請求をすることを提案しました。

☆土地の評価をやり直して減額
税務署の規定では、大きな土地は広大地評価といって、減額することを認められています。しかし、それは間口と奥行きの割合からですから、あくまで一般的な場合という程度でしかありません。
しかし、現実の土地は、さまざまな地形があります。また、大きな土地を利用する場合は、都市計画の中で制約されていることがあります。
それを考慮するとすれば、開発許可を取ることを前提とした宅地の区画割り図を作成し、有効宅地率を出すことで土地の評価が下げられるとなります。
鎌田さんの土地も800坪と350坪の畑と駐車場の2カ所について区画割り図を作成し、評価をし直しました。

☆相続税は9000万円下げられた
2カ所の土地の評価をし直すことで土地の評価は1億5000万円の評価減をすることができました。相続税としては9000万円も下げられたのですが、そのうち配偶者は納税をしなくてもいいので、納税額から下がる相続税は5500万円となりました。

☆他の土地を売却
まずは駐車場にしている350坪のうち、140坪の土地を売却することにしました。奥が深い土地なので、手前2区画と奥2区画の建売用地として、測量、分筆したところ、早々に建売業者から購入希望があり、売却が決まりました。

☆物納を取り下げて、有効利用
物納予定の畑は、全体で800坪あります。将来的なことを考えると物納する650坪は整形地でまとまっており、無くすには惜しいと思われました。まずは物納を取り下げるとし、別の納税方法を検討しました。
そこで、残す予定として北道路に面した細長い150坪の土地は建売用地に適しているので売却するとし、残る650坪には、賃貸マンションを建てて維持していくことを提案しました。

☆全体で開発許可を取る
売却するの150坪の土地を先に売却してしまうことは簡単ですが、建てるときは市の方から規制がかかります。一度に500㎡以上の土地を宅地造成する場合は、開発許可が必要になるのです。
鎌田さんの畑も売却して別々に建てるとしてももとは一人の所有者なので、同時に建築を進めるとなると開発許可を取らなければなりません。
そこで、建売用地を1工区、マンション用地を2工区とした全体の開発計画を立ててすすめることにしました。

☆残す予定土地を売った
150坪の土地は、5区画の住宅用地として、宅地造成しました。工事前に建売業者より購入希望があり、契約は済ませていましたので、造成工事の完了を待って売却がおわりました。

☆物納地はマンションになった
物納を取り下げて残した650坪の土地には、1LDKと2LDK、24世帯の賃貸マンションを建設しました。物納で無くしてしまえばそれで終わりですが、残った相続税4000万円は延納に切り替えて分割払いをすることにし、マンションの収益で返済していけます。この賃貸事業の収支は、建築費の借入返済は収入の45%程度としており、十分余裕があるものとなっています。
この賃貸事業は、あらたに財産を相続した鎌田さんの節税対策も兼ねた事業であり、収益を得ながら対策が実現しています。

【ここに注意する! お役立ちアドバイス】

◇申告後1年以内は更正請求で相続税を取り戻せる
◇大きな土地は評価を下げることができ、相続税も安くできる
◇物納や土地売却は条件の悪いところからにする
◇収益のあげられる土地は残すこともできる
◇延納の返済原資として賃貸収入を充てる

弊社では様々なプランをご用意しております。
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