【それぞれの相続物語】（20）広い自宅を有効利用し収益を上げて維持する小泉さん

相続発生後

2022/10/31

【それぞれの相続物語】（20）広い自宅を有効利用し収益を上げて維持する小泉さん

◆相続関係者

●依頼者　小泉さん・（女性　７０才代）

●被相続人　夫（不動産賃貸業）

●相続人　　４人（配偶者、子供３人、長男、長女、次女）

◆相続事情

小泉さんの夫は造園業を経営していましたが、所有地に道路が通る計画となり、分断されたことを機会に造園の仕事を続けられなくなりました。けれども道路がよくなったことで車の通りも頻繁になり、貸し店舗にして賃貸業に切り替えることができたのです。

跡継ぎにと期待していた長男は大企業へ就職が決まると実家を出て、勤務先の近くに住むようになりました。自ずと小泉さん夫婦は、すぐ近くに住む娘を頼りにするようになりました。こうした背景があり、夫は、信託銀行に依頼して公正証書遺言を作成しており、半分は妻に、あとの半分を３等分ではなく、長男は娘たちの半分程度とする内容でした。その夫は、遺言書作成から２年後に亡くなりました。

◆課題

信託銀行は公正証書遺言を執行すると言ってきましたが、困ったことがありました。遺言の内容では、自宅を小泉さんと長女の共有としてあり、長男と次女は貸店舗の一部で駐車場にしてある土地で、貸店舗は小泉さんが相続するようになっています。このままだと子供の納税ができないのです。長女は自宅の敷地を相続しますので、売却や物納ができません。長男と次女が相続する土地には造園業時代の借入残が残っており、担保が設定されていました。銀行に返済しないと売却もできない状態です。

どうしたものかと思案しているときに、娘から「本を読んだら相談ができると書いてあった」ということを聞き、娘と一緒に相談に来られました。

◆解決へのアドバイス

☆遺言ではなく内容を変えた遺産分割協議をする

公正証書遺言の内容では納税できないことから、相続人が全員同意の上で、信託銀行に遺言を執行しないことを通知、契約を解除しました。そこで、残った負債の返済と納税ができる分割内容に変えて、遺産分割協議をしました。

☆測量、図面作成で高低差のある不整形地を評価

土地は全部測量をすることにしました。真ん中を道路が通り、分断されたため、どちらの土地も高低差があり、不整形地です。２方が道路に面している土地は奥が５ｍほども高くなっているため、高低差の図面も作成し、評価減につなげました。

☆土地１ヶ所の売却で納税、返済資金を捻出

銀行借入は造園業当時のもので、仕事を辞めてしまった現在では、返済の目途がつきません。土地には、銀行の抵当権がついたままです。そこで、担保となっている土地を全部売却することで、納税資金と返済資金を捻出することにしました。その土地は、貸店舗の駐車場となっていましたので、賃借人が購入してくれることになりました。これで納税と銀行返済ができたのです。

☆自宅を建て替え売却した代わりの賃貸収入

自宅は小泉さんのひとり住まいには広すぎる面積でした。広い分、固定資産税も高く負担になっていました。また建物
が築３０年近くなり、老朽化してきたことや、まだ相続税がかかることが予想されました。

そこで、古くなった建物を解体し、オーナー邸併用の賃貸住宅に建て直すことを提案したところ、夫の相続税が大変だったことから、対策になるのであればと決断されました。これで相続税は大幅に節税できる見通しになりました。

◆まとめ

小泉さんは、ご主人を亡くされたときに、節税してもまだ相続税がかかることを経験されましたので、自分のときには子供が苦労をしないようにと、節税対策の決断をされたのでした。

相続した土地があることは大きな財産ですが、維持するために費用がかかるのは大きな課題で負担となります。貸店舗や賃貸マンションは収入があるので問題はありませんが、広い自宅不動産は収入を生まないため、小泉さんの所有する不動産の中では負担になっていました。今後の相続のため家族で話し合われ、維持しやすい環境に整えていくことも必要だという提案に理解をして頂き、実現したのでした。

造園業を営んでいた当時は、厳格なご主人や従業員に気を使ったり、資金繰りに頭を悩ましたり本当に大変だったとのこと。二次相続まで相談して、準備もでき、本当に安心だと喜んで頂いています。心配ごとが減ったことで人生を楽しんで頂きたいという気持で、これからもお手伝いをしていきたいと考えています。