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【相続相談コラム】収益不動産が分けにくい。共有して民事信託の道。

2019/12/25


母親が90代の高齢相続

Kさん(70代女性)が同居する次女(30代)と相談に来られました。90代の母親が亡くなり、相続税の申告が必要だということです。
亡くなった母親の相続人はKさんと独身の妹(70代)の2人です。父親は15年ほど前に亡くなっていますが、母親が90代まで長生きされたことから、相続人の2人がすでに70代という高齢相続となりました。

母親の世話をするために同居

母親はとてもしっかりした性格で長女のKさんにも預金の額など教えるタイプではなく、認知症になってしまってから、ようやく財産の内容がわかったようです。
数年前、80代後半になって、母親の身の回りの世話をするために、Kさんと次女が母親と同居をするようになりました。Kさんの夫は自分の家に住んでいて、Kさんの住民票はそちらにあります。
同居を始めることらなったのは、きっかけがあり、高齢の母親と妹の2人世帯に付け込まれたのか、高額なリフォームを勧められて契約するばかりだったところ、Kさんが気づいてやめさせたのです。妹だけでは不安と思い、同居を始めたのでした。

自宅は贈与を受けた

そのときに母親の自宅の土地、建物は、精算課税制度の特例枠2500万円に入ったので贈与を受けて、Kさん名義にしました。貸家の建物も同様に贈与を受けました。
そうした経緯があるため、母親の家には2棟の建物があり、母屋に母親と妹が住み、離れにKさんと次女家族が住む形です。
母親の自宅敷地には、貸家も2棟あり、新しくはないものの2棟とも入居中です。

贈与を受けて特例が使えない

自宅などを贈与受けたあとながら、母親の財産は、貸家の土地3000万円と預金1億3000万円です。相続税は2140万円と試算されます。
貸家の建物が母親名義であれば、土地は18%減、特例を使うとさらに50%減になりますので、相続税は1609万円でしたので、減らせるはずだった相続税531万円は 減らすことができず、そのまま払わなくてはならないのです。
なぜなら、土地は母親で、建物がKさんということは、土地は使用貸借として自用地扱いであり、貸家建地にならず、小規模宅地等の特例も使えないのです。

建物贈与で相続税が増えた

建物贈与は税金の負担がないとしても、相続税の負担が大きいため、慎重に比較して決断するのが望ましいところです。
あるいは、母親がもう少し早く預金の額を教えてくれていれば、生命保険に入り、非課税枠を使ったり、子供や孫に現金贈与するなどの対策が取れたのではないかと残念に思います。
Kさんの相続では、次女が同居していますので、夫の理解を得て、自宅を母親の家に移すことで使えますし、今回、貸家の土地をKさんが相続すれば、次はで小規模宅地等の特例が使えます。
妹と相談し、次は節税対策をしておきたいとKさんは話しておられました。

相続実務士から

土地と建物の名義が違う場合は、賃貸住宅であっても貸家建付地になりません。
建物だけ贈与を受けると家賃が入るメリットはありますが、特例が使えず節税効果もないため、慎重な判断が必要です。

弊社では様々なプランをご用意しております。
お気軽にお問い合わせください。

 

 

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