【相続税対策！土地活用で財産を残せ】不動産の活用で大きく節税する⑤

2019/04/12

【購入】資産は多額の現金より不動産で持つ（資産の組み換え）

現金より不動産で持つほうが節税には有利

最近では、「相続税の税務調査は預金調査」と言われており、亡くなった人の預金から家族の口座に資金移動された形跡があると、配偶者、子ども、孫など、家族の預金も全部調べられてしまうようです。預金では評価を減らすことはできませんし、隠すこともできません。むしろ、まとまった額を預金でおいておくことは不安でリスクがあるということになります。

では、現金についてはどうすれば節税になり、財産を残すことができるのでしょうか？
その答えのひとつとして、「賃貸不動産を購入すること」が節税するには、効果的な方法です。現金を不動産に替えることによって評価が下がるからです。

路線価は時価の８０％程度とされている

不動産は時価より２～３割程度評価が下がります。賃貸用の建物は、評価額は建築価額の３～４割程度になり、ともに不動産になると評価は下がります。

一般的に土地の評価額の関係は大都市ほど以下のように調整されています。

公示価格　　　　　１００％（時価相当額、売買されている指標数字）
路線価　　　　　　　８０％（相続税評価額、相続贈与の財産評価の価額）
固定資産税評価額　　７０％（市役所が固定資産税課税するために評価する価額）

現金１億円で賃貸マンションを購入すると評価は半分以下になる

建物５,０００万円、土地５,０００万円　合計１億円でマンションを購入し、賃貸した場合の相続税評価額は以下のようになります

(1)建物の評価額　購入価額の３０％の固定資産税評価額になる
　　　　５,０００万×３０％＝１,５００万
　賃貸すると『貸家』となって借家権割合が控除出来るので　１,５００万×７０%＝１,０５０万

(2)土地の評価額　購入価格の８０％　５,０００万×８０％＝４,０００万
　さらに賃貸すると『貸家建付地』となって借地権割合×借家権割合が控除できるので
　　　４,０００万×（１－(０．６×０．３)）＝３,２８０万

(3)建物と土地の相続税評価額(1)１,０５０万＋(2)３,２８０万＝４,３３０万
　物件購入代金で現金が１億円減少します。相続財産も１億円減少します。増える建物と土地の相続財産は４,３３０万です。
　　差し引き５,６７０万円が節税できたことになります。

※現金で賃貸不動産を買えば節税できる理由

続きは、次のコラムにてご説明します。
更新をお楽しみに。