不動産を持ち続けることが財産とならない（2）

2021/03/31

親から相続するとき　知っておきたい対策のポイント
2.不動産を持ち続けることが財産とならない（2）

【事例1】200坪の家に母親が1人暮し。維持費250万円。財産と言えず！

母親の賃貸事業がうまくいかないので、テコ入れしたいと、Kさんと夫が相談に来られました。母親は80代で1人暮し、50代で独身の妹が母親の自宅の隣に家を建ててました。
亡くなった父親はもと農家の長男で、親から多くの土地を相続しました。その後相続対策として、億単位の借入をして、2棟の賃貸マンションを建設しました。ところが、築年数が進み、サブリースの賃料が下げられ、リフォーム代がかかり、賃貸マンションの収支はマイナスになっています。このままでは不安があるため、対策をしたいというご相談です。

◆課題　賃貸マンションも自宅もマイナス
2棟の賃貸マンションはまだ億単位の借入が残っており返済はできても、固定資産税や修繕費、管理費などの経費を引くと、残らないどころか、マイナスの収支です。別の土地の賃貸料でなんとか補てんができている状態です。 自宅は土地が200坪もありますが、そこに母親が1人暮し。固定資産税だけでなく、築40年のため、昨年は屋根などに修繕費がかかり、広い庭の手入れも必須で維持費に年間250万円かかります。今後も費用がかり続けるのですが、自宅は収益がなく、長女も次女も家なき子ではないため、特例も使えません。貸宅地の賃貸料で賃貸マンションと自宅にかかる費用の持ち出しをカバーして、生活費を捻出しているになっています。

◆提案1
広い敷地に1人暮しは効率がよくないため、売却してバリアフリーでコンパクトなマンションに住み替えが現実的。あるいは、隣地の次女の家に同居も選択肢。自宅の売却代金で手間がかからない賃貸物件を購入する。

◆提案2
賃貸マンションを維持する場合は、賃料アップが必須のため、サブリース契約を解消して、普通管理で賃料の差額を確保する。ただし、賃料アップができたとしても築年数が経過していくため、満室維持が難しく、修繕費の支出も増えていくため、古くならないうちに売却し、新しいものに買い換えすることが優先順位が高い。

親の相続対策を進めるためのチェックグポイント【土地】

□親の住む自宅の土地が100坪以上ある
□親は不動産はあるがお金は少ない
□親は先代から相続した土地を持ち続けている
□親は不動産は売るものではないと思っている
□親はきょうだいで不動産を共有することがよいと思っている

相続実務士のアドバイス【土地】

・不動産を持ち続けることがリスクになることもあるため現状を確認する
・土地は活用して収益がないとマイナス財産となる
・不動産も持ち続けるのではなく必要なものに買い替えるようにする　　

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