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【購入/活用の事例】現金を不動産に換えて自宅と新たな不動産を購入した平井さん

2018/05/15


 

【相続人の課題】父親は節税対策をせずに亡くなった

 

平井さんの父親は、生前、会社を経営していました。夫婦でずっと働いて会社を繁盛させてきましたので、一代で数十億円の資産を築き上げました。自宅以外には貸ビルと駐車場を所有しているものの、財産のほとんどは現金・預貯金と有価証券です。いくつもの口座を作っては少しずつ増やしていくことが生きがいであり、仕事の原動力になっていたようです。

 

財産が増えていったにもかかわらず、両親はずっと変わらず質素な生活でした。子供にも甘やかすことはなく、厳しかったと平井さんはいいます。平井さんも自分で会社を経営していますが、親に頼ることはできなかったため、別の地域で独立しました。

 

昨年、父親が亡くなりましたが、何ら節税対策をしていなかったことはわかっていました。確認してみると、予想を超えた財産額となり、家族全員が本当に驚きました。財産の額が大きいため相続に慣れたところにサポートしてもらいたいと、当社に委託されたのです。

 

父親の財産は、預金口座が多いのはともかく、有価証券は、数十人もの架空名義までありました。父親なりの節税を考えていたのかと思われるのですが、残念ながら、架空名義や家族名義のものもすべてを相続財産として申告しなければなりません。結果、10億円を超える相続税を支払うことになりました。

 

これを教訓として、母親の相続では、少しでも節税したいと思われたのも無理はありません。当社も同様で、父親の申告手続き中から母親の節税対策をご提案したところ、老朽化した自宅を取り壊して、賃貸マンションの建設を決断されました。

 

相続対策STEP①現金で不動産を購入し子供に贈与する

 

母親は財産の半分を相続しましたが、ほとんどが現金・預貯金です。そのままにすると2次相続でも多額の相続税になることが予想されたため、将来自宅を相続する予定の長男を除く子供4人に2億円ずつ生前贈与して、現金を減らすようにしました。

 

しかし、現金のままではなく、母親名義で不動産を購入し、それぞれに不動産で贈与することにしました。

 

現金で贈与した場合の贈与税は3億8880万円ですが、賃貸不動産に換えてから贈与する場合は1億4880万円になりますので、2億4000万円の贈与税の節約になるわけです。

 

 

相続対策STEP②自宅を買い替え賃貸マンションを建設

 

現在、母親が住んでいる自宅は、築30年を超えて老朽化が進み、建て替えの時期が来ていました。その土地に建て替えることもできましたが、土地が広いことや節税対策として活用するために、自宅は別に購入することを選択されました。

 

そこで、現在の自宅があるところよりも資産価値の高いエリアを探して、現金で自宅となる不動産を購入しました。「直系尊属からの住宅取得等資金の贈与の特例」を活用して、平井さんが母親から1000万円の贈与を受け、共有名義にしました。

 

相続対策STEP③現金で賃貸マンションを購入

 

こうして新しい自宅に転居することができましたので、今まで住んでいた自宅は取り壊し、節税対策として、賃貸マンションを建設するようにしたのです。

 

賃貸マンションを建てることで、土地全体が貸家建付地となり、父親の相続では減額できなかった土地が18%評価減できることになりました。

 

さらに、事業費の6億円は借り入れではなく、父親から相続した現金を使うようにしましたので、現金が建物に換わります。これも大きく節税を引き出す要因になりました。

 

結果として、7億450万円の節約に成功。

現金を不動産に換えて自宅と新たな不動産を購入した事例です。

 

 

対策のポイント
・現金で不動産を購入して贈与するほうが、現金を贈与するよりも贈与税の節税になる
・老朽化した自宅を取り壊して、賃貸マンションを建設することで貸家建付地とした
・現金で建物を建てることで節税し、借り入れ返済が不要で安定した賃料収入を確保した

執筆者紹介

【講師】曽根恵子

(株式会社夢相続代表取締役 公認不動産コンサルティングマスター相続コーディネート実務士)

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